人 人 有 房 不 是 梦
 
吴 志
 
 
  现在的房价贵到百分之九十的人都买不起房了,其中一些稍有能力的人只好借钱买房,包括向银行借钱(按揭)买房,但对于多数人来说要么首期交不起,要么银行的钱借不起。这种情况肯定是不正常的,显然在某些环节出现了问题。
 
  房价高不仅成为民众头痛的问题,也成为政府头痛的问题,政府采取了许多前所未有的严厉措拖平抑房价,是有一些效果,起码房价的上涨没那么快了,但没能从根本上解决问题,民众希望看到的不是上涨较慢,不是维持现状,也不是有所下跌,而是大幅下跌!这好比水开了往锅里加点冷水,是可以暂时抑制开锅,但过一会又开锅了,若想不开锅最根本的办法是釜底抽薪。
 
  一个市场的价格上涨,政府是很难摁得住的,摁得住一些摁不了许多,摁得住一时摁不了长久。这好比洪水上涨,能把洪水摁下去么?物价上涨,如果是正常的,没必要人为干预;如果是不正常的,就必然存在问题,解决问题之后,物价就回归正常了。解决问题不是摁价格,而是排除市场中存在的障碍。
 
  政府需要做的是找到问题,解决问题。城市住房贵主要是地皮贵、税费多、利润高、热钱炒,这些都属不正常的范畴,解决这几个问题就人人买得起房了。解决这些问题都不是难事,问题在于有没有愿望、决心和胆量解决,因为牵扯到各方面的利益。
 
  一线城市地价非常高了,分摊到每平方米楼面的地皮费,高的达两万多元,中等的一万多元,低的也有几千元,比房子贵多了。假如一个三口之家住一百平方米的房子,光地皮费就是一百多万了,实际占用的地皮也不多,若是住三十多层的楼,平均每人实际占用一平方米左右的地皮。为了这一平方米地皮付出这么高的代价,实在不应该。
 
  政府向开发商拍卖土地,大概是向港英政府学的,把这一招移植过来值得反思。当年的香港殖民政府想赚钱,最好的方式是卖中国的地赚中国人的钱,于是就发明了拍卖土地,这么一来就让开发商争得头破血流了。等到中国收回香港时,好地都给卖得差不多了,英国人把这块殖民地变成货币带回去了。土地拍卖最终导致一个结果:香港房价全球最高。这剥夺了香港人的幸福,挣了钱就得拿出很大部分还按揭,等于一生都为银行打工,而且只能住在狭小的窝居里。不仅如此,香港的工业也受到了抑制,地皮太贵谁也开不起工厂了。
 
  土地拍卖,虽然名义上是政府向开发商征收地价,但实际上是转嫁给市民了,等同于政府向市民征收。不要认为政府向市民征收地价是天经地义的,这相当于村委向村民征收“宅基地”的地价,这在村里是绝对行不通的。在城里也是同样道理,城里的房价高到市民都买不起了,这就是行不通的红灯信号。
 
  为了解决市民住房用地问题,这一平方米土地不卖如何?送!送出去,送给市民,凡是没享受过福利分房的每个市民,都有机会得到一平方米的免费地皮。为什么要送?理由很简单,土地是国家的,作为国家的公民,国家的主人,为什么不能免费获得一平方米的立足之地呢?是村民都可以免费获得一两亩土地,另外还有十几平方至几十平方米自建住房的宅基地,是市民也应该获得一平方米的“宅基地”。
 
  风水轮流转,现在村民都成“地主”了,能不能给市民以村民待遇呢?做不成“大地主”,做个一平方米的“小地主”也成。这么做实际上就是搞土改,是新的历史条件下的土改,很有必要啊。当年民众拥护共产党打老蒋打日本,就是因为共产党搞土改,可惜这个好传统丢掉了,现在捡回来也不迟。
 
  对于一个执政党来说,这不是愿不愿做的事,也不是想不想做的事,更不是敢不敢做的事,而是必须要做的事,因为这是当前民意所在,事关党的生死存亡。执政党要做的事,不是利用国家资源聚财,而是利用国家资源为民众造福,包括把基本住房用地公平分配给民众。聚财是祸,散财是福啊。造福于民不必“过过手”,“一手”总比“二手”好,即使冠以“取之于民用之于民”之类冠冕堂皇的理由,也是行不通的,因为老百姓感觉不到,不吃这套。特别是在行政机构自身消耗财政收入太多,各项开支又不够透明的情况下,这么说是苍白无力的。
 
  对这个问题也不必遮遮掩掩,地方政府拍地推高房价,已是路人皆知,民众颇有微词,既然如此不如公开拿出来讨论,与民众共同商量一个符合民意的解决办法,这是最明智的方式。
 
  把市民基本住房用地送出去,这对政府、对市民、对开发商都有好处,政府的最大目标是社会稳定,要社会稳定就得解决民众的衣食住行,这比反腐更重要,其中的住是极其重要的民生大事。大家都买不起房了还有社会稳定么?对于开发商来说,价格下来了也不影响利润啊,低价卖得更多,何乐不为?
 
  这么一来,房价就削去大半了。房价还剩下什么呢?土建费1000元左右,装修费1000元左右,电、水、气、电话、电视、宽带等400元左右,税费最好控制在10%左右,利润最好控制在10%左右,这样每平方米房价就在2840元左右了,一百平方交30%首期也就七八万,这样家家都买得起房了。
 
  其中电、水、气、电话、电视、宽带项目的管线敷设费用,按道理是不应分摊给业主的,而是应该由相关专业公司来投资,就像餐馆要出装修、桌椅、碗碟、厨具等费用一样,没有理由让食客在用餐之前出钱搞装修。若这部分由相关公司出,那么省下的每平方米400元可以考虑作为城市配套增容费的补充,主要用于道路、绿化、环保等,学校、医院等盈利机构不应享受这项费用,除非属于公益机构。
 
  城市“福利房”也可以流通(目的是方便市民换房,换“福利房”或商品房),但只能转让给没享受过“福利房”的市民,而且不能溢价出售,可以把历年通胀率加上去,同时要减去房屋折旧。享受“福利房”的市民辞世后,亲属可以继承,不愿继承的可以由政府赎回再分配。凡享受过“福利房”的市民就不能再享受第二次。
 
  对于在当地工作的外地人,他们也有购房需求,对此政府可以制订一些准入条件,比如说在当地工作累加时间满五年以上的可以购买“优惠房”,适当征收合理的土地使用费,原则是把在其家乡获得“宅基地”的价值收回来。针对每个人有所不同,其获得越多就收得越高。若有必要,当其离开这座城市时也可以原价赎回。
 
  土地是可以赠送的,税费也是可以少收的,政府做个决定下个文件就可以了,开发商的利润在特殊情况下也是可以强行规定的。每一个行业若利润占营业额的10%,可以说是非常可观的了,为什么房地产业就要有暴利?
 
  为了防止开发商变相涨价,政府可以“两头定死”:售价定死,质量定死(制定详细的质量标准),愿意做的开发商就来做,不愿做的开发商自己走开,毕竟土地是免费划拨的,这也是一种特权,政府把售价定死、质量定死也无可厚非。相信任何一个地产商都想吃这块大肥肉。
 
  要纠正一个观念,总体房价低了,不意味着房地产业萎缩了,也不意味着中国经济下滑了,房价高低与经济增长没关系。好比卖馒头,今天这个馒头卖一块,明天这个馒头卖两块,不意味着经济增长一倍;今天这个馒头卖一块,明天这个馒头卖五毛,不意味着经济下滑一半。今天做一个馒头,明天做两个馒头,意味着经济增长一倍;今天做一个馒头,明天做半个馒头,意味着经济下滑一半。关键在产量的增减,不在物价的升跌,物价的高低只是经济的虚高或虚低。
 
  当然,商品房还可以继续开发,商品房用地还可以继续拍卖,开发商品房可以满足不同消费层次的需要。有房住是实现小康,住高档商品房是追求富裕生活,这也没有什么不可以的。
 
  炒房是需要抑制的,凡是生活用品用来炒都是不正常的,如果柴米油盐酱醋菜都炒的话,就消费不起了,生活负担就太重了。炒大蒜,炒茶叶,炒车票,都属不正常之列,房子也是生活用品,也是不能乱炒的。炒房大体有几种情况:第一种情况是为了升值保值。市民购买第二套、第三套,大多属于这种情况,因为人人都认为人民币会贬值,存在银行不放心,在通货膨胀的情况下更是如此。第二种情况是为了解决生活来源。一些人下了岗没有固定工作,就以炒房赚差价为生了。第三种情况是国内的热钱炒。这部份来自国内游资,把楼价炒高,抓一把就走,万一脱不了手就留着等升值。第四种情况是国外的热钱炒。国外资本看好人民币升值的大趋势,但人民币没有进入国际市场,不能自由兑换,想炒也炒不了,通过各种渠道兑换和收藏人民币也行不通,因为人民币在国内相对于商品也贬值,于是最佳途径就是购买中国的房地产了,这既可以坐享人民币升值的好处,又不受国内通货膨胀的影响,这部分热钱可能是一二线城市房价上涨的主要动力。
 
  有一剂猛药:对炒房溢价课以重税,征收溢价的一半甚至大半,让炒房基本无利可图,肯定可以抑制炒房风。不过这剂药毒性太大,不符合市场经济的宗旨,会对中国市场经济的形象有影响,也会影响世界资本投资中国。还是柔性调控,以柔克刚更好。任何东西的炒作,都要有人跟风才行,不然就是自己玩自己。对于炒房来说,跟风者是实际需要住房的人,房价越升越想买,因为担心以后买不起。当每个市民都可以购买“福利房”后,对商品房有需求的人就所剩无几了,买的人少了房价就很难推上去了。炒房客势单力薄无人跟风,就成不了气候了,即使有能力炒上去,也是炒房客之间玩游戏,对普通民众没多大影响。
 
  当然,政府现在大量兴建保障房,这是抑制房价的有力措施。保障房大概有两种概念,一种是低价房,一种是廉租房。低价房是政府减少征收土地转让费,但不是完全送出,也不是全部市民都能享受,只有少数市民才有资格享受,对得不到保障房的绝大多数市民来说,是新出现的一种社会不公,将来可能会引发社会问题。廉租房基本是送给市民住的,同八十年代以前的廉租房没有本质区别,只是政府没有足够资金满足市民对廉租房的需求。有了“福利房”之后,廉租房就不需要盖得太多了,这样可以减轻政府负担。
 
  现在各地中央和地方出台的一些调控措施,那是没有办法的办法,不这么做房价就会像火箭那样冲上去。限购、限贷、开征房产税等,都有一些毒副作用,是药三分毒啊。
 
  有了福利房也就不必征收房产税了。房产税的开征是需要慎重的,主要是开了这个头不好,现在是针对超面积和高档房,但将来有可能会波及普通老百姓,某个领导上台后一时心血来潮,大笔一挥范围就放宽了。即使将来征税范围不放宽,也会波及普通老百姓。三口之家住一百多平方,小孩成家出去了,就有可能要交房产税了,若老伴死了房产税就很重了,孤寡老人能交得起么?
 
  房产税不是人人都交得起的,买得起房不一定养得起房,就像买得起车不一定养得起车,即使买房时是富人,也有失意落魄的时候,到了这步田地自己有房也住不起了,何况买房人多数都是借银行的钱买房的。物业管理费再加上房产税,这不是小数目,其结果是有房等于租房。现在不吃不喝躺在家里,一个月也得一两千元才下得来吧,再加上房产税没两三千元下不来吧?这是什么概念?即使不吃不喝活着也不容易!要养的东西太多了,养自己,养老婆,养小孩,养老人,养车子,还要养房子。住房是公民的窝,如果自己的窝都滚烫热辣无法藏身,这个世界就没有安全感了。再说,自己拥有财产凭什么要纳税呢?黄金、珠宝、存款、汽车和鞋子也是财产啊,要不要征财产税呢?政府做事有一个基本原则:不能给人民群众的生活和工作制造困难、增添障碍和施加压力。
 
  有人提醒,房产税征收标的物是房产,而房产是包含房子与土地两部分的,房子这些年来并没有增值,反而年年折旧减值,土地则是年年增值的,而土地是业主向国家租来的,既然租约签订了七十年,增值了也与业主无关啊。剔除了土地之后,剩下的只有不值钱的、年年贬值的房子了,哪里还好意思征税呢?要征也征不了几个子啊。因此,征收房产税在法理上行不通。
 
  放弃部分土地拍卖,减少房地产税费,这是需要政府让利于民的。政府是为人民服务的,而不是凌架于民众之上的利益集团,政府一切行为要以实现民众利益最大化为目标,把土地送给市民符合民众的最大利益。现有财政收入,已足以满足政府开支了,而且每年还以两位数增长,高于GDP增长率,减少这一部分无碍大局。假如没有这一部分就会造成政府财政赤字,那么只需考虑压缩政府开支。
 
  有了福利房也就不必限购了。限制购房,是限制购买力,限制生产力,限制国家经济增长。房地产业是中国的最大产业,对国家经济的拉动极大,本身的经济总量就大,还牵扯到上游许多相关产业,可谓牵一发动全身。从根本上说,不论国内热钱,还是国外热钱,涌进中国市场购买任何商品,对国家经济都是有好处的。除非这种商品出现匮乏,满足不了民众的基本需求,而商品房并没出现匮乏。外国热钱涌入购物,等同于国内商品出口,房子也是商品啊。
 
  中国是不是没有建楼的土地了呢?当然不是,市区还有许多旧楼烂楼可以拆掉重建,舍不得拆是不对的,只保留少量作为纪念品就行了,绝大多数都应拆除。为什么?你不拆旧楼就要占用农田,将来不用吃饭么?房子与人一样也是有寿命的,房子自然寿命大体是50-100年,到了一定年限就得推倒重建,不然住得不舒服也不安全,每座城市百岁老房是极少数。拆旧建新,人类有史以来就是这样做的,谁见过唐朝的房子?天安门不是明代的,也不是清代的,而是1970年重建落成的。
 
  除了拆旧楼之外,城市外围还有许多地,远一点无所谓的,现在家家户户有车了,三十公里不算远啊,每座城市周边三十公里范围有多少土地呢?郊外的楼盘大气,有山有水有空间,空气好气温低,人见人爱,现在有钱人谁还住市里啊?况且,楼是可以往山上建的,也是可以往海里建的,不要只盯着农田,中国有多少山地?有多少丘陵?有多少荒坡?有多少荒漠?还有多少大海?好好利用全世界涌进来热钱建设祖国,用不了多少年中国就是最新最美的国家。
 
  有了福利房也就不必限贷了。货币也是商品,银行不把自己的商品(货币)卖出去,也影响到银行业做生意,银行也需要赚钱,也需要生存,也需要发展啊。对于银行来说,房贷是重点生意,而且风险很小。
 
  限制购买力不是解决问题的根本办法。人家要买东西能限得住么?限得了一时限不了长久,购买力压抑越久能量积聚越多,迟早会像火山一样爆发,到那时一切都会失控,发生什么事都有可能啊。
 
  值得指出的是,对房价上涨造成的社会问题,中央政府和地方政府的态度是不同的,中央考虑的是社会稳定,地方考虑的是财政收入。拍地收入的受益人是地方政府而不是中央政府,这是地方重大的收入来源,有了这笔钱地方可以做很多事,包括城市建设、政绩工程和支撑庞大政府机构的开支。所以,中央是下了很大决心限房价,而地方则是为了应付中央出台一些不痛不痒的措施。比如,“把房价升幅控制在GDP增幅之内”等等。如果实施一项政策,中央下决心,地方假出力,你能指望产生预期效果么?
 
  中央除了需要考虑社会稳定之外,还需要考虑经济增长,毕竟房地产业是中国经济增长的主要动力。这是为什么中央也很难下决心的原因,弄清房价高低与经济增长没关系之后(见上文馒头原理),下决心把地送给市民就不是难事了。其实,房价低了需求更多,中国经济增长也更快。
 
  当前的房价上涨与通货膨胀有关。通货膨胀的发生只有两个原因,要么是商品匮乏,要么是货币过多。这些年商品生产没有减少,显然是货币投放太多,背景是中国与美国正在打一场货币战争。美国为了让中国持有的美国国债缩水,打击中国商品出口,遏制中国经济增长势头,多次力压人民币升值未果,于是就滥印钞票自贬美元,造成人民币相对升值,我们为了自保也跟着印钞,于是通货膨胀发生了。这么打我们会吃亏的,毕竟美国比中国钱多,人家印一美元我们就得印六七元人民币,不能长久陪着玩的,仗不能这么打。
 
  首先要意识到,美元地位下降,人民币地位上升,这是不可阻挡的历史趋势,也是符合中国根本利益的历史趋势。在这种趋势之下,只可顺势而为,不可逆势而动,不然迟早我国货币和经济会崩盘的。试想一下,美国印了六千亿美元,中国敢印四万亿人民币么?美国年年都发行五六千亿国债并印制当量钞票,中国年年都敢跟着人家屁股走么?再想一下,若世界各国都为了自身利益自贬货币,调低对人民币的汇率,我们能招架得住么?
 
  一美元兑六点六元人民币,这不是合理汇率,而是扭曲汇率,美元已经不是美金了,早就与黄金脱钩了,早就贬值得面目全非了,没必要继续把美元当成宝,抛弃它,淘汰它,取代它!让人民币昂首阔步走进世界市场,取代美元的地位。
 
  人民币升值了,也许商品出口会减少,不过我们可以大量出口另一种商品——人民币,有这种商品出口就足够了,足以弥补所有商品出口减少带来的损失。大量出口身价不菲的人民币,可以在世界市场买回大量廉价商品慢慢享用,这样岂不更好?别忘了,人民币也是商品,代表着等值的商品,是一切商品的化身,哪有禁止自己商品出口的道理呢?人民卖价越高赚的差价越大,岂不是天大的好事?现在不允许人民币走出去,等到将来再放行反而会出问题。当人民币的真实价值到了与美元三比一、二比一或一比一,到那时再允许人民币进入世界市场,人民币瞬间飚了上去,全国所有出口企业就会同时关门。
 
  既然美元靠不住了,出口企业可以不要美元了,让国外客户用人民币支付,这么一来出口商品的售价更低了,出口商品说不定不减反增呢。外国人为了购买中国商品,首先得用美元购买人民币,由于人民币汇率高,在“卖钱”的时候赚了一笔,在“卖货”的时候又赚一笔,何乐不为?这么做生意不是做得更大、赚得更多么?
 
  即使用美元结算,未必就是穷途末路了。第一,美国大量印钞造成美元贬值,意味着美国发生通货膨胀,这样美元不仅兑人民币贬值了,兑世界各国的货币都贬值了,美国市场所有商品都会涨价,这根本就不会影响我国出口。简单说,鞋子贵了20%也得买来穿啊,买中国鞋是这个价,买越南鞋也是这个价。毕竟不仅仅是美元兑人民币贬值,这就没什么可怕的了。经济学新定理:两国货币汇率变动会影响进出口,若一方发生通货膨胀造成汇率变动,只是单方货币增加,不是真正价格变化,不影响进出口。
 
  第二,对于美国之外的世界各国来说,使用美元购买中国商品,美元只是短暂充当过渡货币,即先用本国货币换成美元,再用美元购买中国商品,美元贬值了也没什么影响啊,原来提来一挎包,现在扛来一麻袋就是了,如果美元变成了纸,拉来一卡车也能把中国商品换回去。美元高低不影响中国商品的价格,只要该国货币与人民币之间的汇率保持不变就成。经济学新定理:世界货币汇率变化,不影响第三国之间进出口,除非进口国拥有大量世界货币。
 
  第三,中国出口到美国市场的商品,大多是轻工业产品,不与美国工业有抵触,美国几乎就没有这些工业,因而具有补缺性质,属于美国民众的必需品。虽然美国民众可以选择第三国的商品,但选择余地不大,能做到物美价廉的只有中国。比如服装,那是中国几十万家服装工厂中的顶尖工厂,击败众多竞争对手后脱颖而出,才能打入美国市场的,这不是第三世界国家的服装能够相比的,他们没有这么多人才、这么多技术、这么多竞争。这与八十年代的日本不同,当时日本汽车大举出口美国,对美国汽车工业造成冲击,美国不得不强迫日元升值。
 
  第四,对于某些出口商品,价钱从来就不是问题,人家就是认这个产品,认这个品牌,贵点又如何?照买不误。
 
  更重要的是,现在有些出口企业利用扭曲汇率大赚其钱,其实不是赚外国人的钱,而是赚中国人的钱,把在外国市场赚到的美元拿到银行兑成人民币,超级利润就实现了,他们赚的其实是汇率啊。既然如此,这类企业倒闭了对国家来说不是坏事。
 
  外汇进入国际市场,国外的热钱就不必大举涌入中国了,若看升人民币在境外购买就是了,想炒也可以动用巨资来炒啊,只是这个市场实在太大,不是任何政府或财团能炒得动的。
 
  这么看来,美国增印钞票自贬美元,对中国出口没有任何实质性影响,有的话也是在通货膨胀之下美国人更穷了,买东西会有所减少。货币是商品流通的工具,如果把它当成战争武器,那么就会搬起石头砸自己的脚。货币战争那是一种夸大,把竞争当成战争,会变味,会变质,会带来过火行为。货币是不会打仗的,各国货币之间从来就没有爆发过战争,如果该有战争早就有了,毕竟货币有几千年历史了。各国之间有汇率之争,外汇市场有汇率沉浮,这都是正常的经济竞争和经济现象。外汇市场会有大起大落,惊心动魄,市场从来都是这样的,时不时就会有疯狂。如果一种货币发生崩盘,那么就说明它是该崩盘了,只要有人轻轻一推就会发生雪崩;如果一种货币汇率合理,无论是索罗斯还山姆大叔,都没有能力让它发生崩盘。汇率跌宕起伏不是战争,谁当成战争来打,谁就会吃亏。
 
  增印钞票自贬美元,一百多年来美国都干这种事,只是最近变本加厉了。这既是剥削全世界的方式,也是剥削美国民众的方式,更是美国经济的自杀行为。美国政府打仗太多,开支太大,赤字太高,面临破产危机,不得不印钱度日(政府发行国债,美联储印钞票)。不过这么一来全世界都不信任美元了,这会导致美元失去世界货币的地位,这对美国经济是灾难性的,迟早会看到美国经济崩盘的后果,因为美国经济是建立在世界货币美元的基础之上的,把基础抽走不崩盘才怪呢。说直接些,美国是靠大量出口高汇率美元赚钱为生的,包括向国外大量发行国债,现在美元天天贬值,谁还敢要呢?这不是把自己的生路堵死了么?商品出去不多,货币出去甚少,服务出去有限,今后美国靠什么为生呢?因此没必要同美国人玩货币贬值,减持美国国债就行了。
 
  鉴于此,中国有必要控制货币投放量,这不仅是经济需要,也是政治需要,民心需要,不然在通货膨胀的预期下,钱就是烫手的了,闲钱都会涌去买房。许多问题,若不上升到政治高度是解决不了的,这实际上也是政治问题,住房问题、物价问题已经成为当前社会最不安定的因素了。上世纪八十年代曾发生一次通货膨胀,当时最贵重的商品电视机每月上涨100元,许多人都担心买不起电视机了,人心动荡,怨声载道,有文化的人都认为是政府大量印钞导致的,后来政府很快就关闭印钞机了,不过老百姓的心受到了伤害,对政府的信任也打折了。
 
  另外,城市的发展是再也不能占用农田了,吃与住不能闹矛盾,不然迟早会给中国带来饥荒。在那些周边都是农田的城市,是不宜再扩张的,只宜拆旧建新,或越过农田向远郊发展。周边有山地、丘陵、荒坡的地方才宜扩张城市。北京可以向有山的郊区发展,上海周围没有山,不宜再扩张了,唯一出路是向海上发展,可以建设人工海岛城市(区),包括漂浮岛,人人都住海景楼多么美好。广州、深圳周围都有山,是有条件发展的。城市也不是越大越好,精美、干净、绿化、环保才是最好。
 
  应该加强发展二三线城市和县城,不然人人都涌入一线城市,就不胜负荷了,包括住房不胜负荷。现在人往大城市走,主要是文明程度不平衡造成的,包括物质文明与文化文明。
 
 
                                                                                                2011年1月26日